이제 곧 민간택지 분양가 상한제를 도입한다는 소식이 전해졌는데요. 분양가 상한제 관련해 주택법 시행령 개정안이 22일 국무회의에서 통과를 앞두고 있습니다.
이제 몇가지 절차만 거치면 시행까지 이어지게 되는데요. 대상 지역이 아직 선정되지 않았기 때문에 바로 적용은 되지 않을것 같습니다만 몇군데 지역이 거론되고 있습니다.
때문에 오늘은 민간택지 분양가 상한제 적용지역과 그 효과와 부작용까지 자세히 알아보겠습니다.
민간택지 분양가 상한제 적용지역
분양가 상한제 적용지역은 이르면 다음달 초에 확정될 예정인데요. 정부에서는 시군구 단위가 아니라 동 단위 지정을 예고했습니다.
현재 정확히 결정되지 않았으나 어느정도 예상되는 지역이 있는데요. 바로 서울 한강변 자치구와 강남 4구(강동, 강남, 송파, 서초)입니다. 또 마포, 용산, 성동구등의 비강남권 일부도 그 대상이 될 것으로 예상됩니다.
이 지역들은 부동산값이 들썩일때 가장 먼저 반응하는 지역들이죠. 한국감정원에 따르면 최근 석 달 동안 강남 4구의 아파트 가격은 평균 0.53% 올랐고, 마포구는 0.66%, 성동구 0.57%, 용산구도 0.44% 상승했습니다.
이 밖에 전문가들은 재건축 추진 아파트가 밀집한 영등포구 여의도, 양천구 목동 역시 상한제 적용 대상이 될 것으로 예상중입니다.
민간택지 분양가 상한제 효과는?
가장 강력한 부동산 규제로 손꼽히는 분양가 상한제를 앞두고도 서울 집값은 엄청나게 올랐는데요.
올해 3분기 수도권 청약 경쟁률은 22.3대 1을 기록해 2분기보다 3배나 올랐습니다. 당첨 평균 가점도 44.9점에서 52.3점으로 무척 많이 올랐는데요. 가점이 1점만 부족해도 엄청난 차이를 만드는 점수입니다. 1점 부족시 거의 10년 기다려야 내 차례가 되는 것이죠.
고분양가 아파트에 많은 사람들이 몰렸는데요. 6억에서 9억원대 아파트 청약이 2억~6억 사이 아파트보다 더 높은 경쟁률을 보였습니다.
분양가 상한제를 시행하며 분양가가 내려갈 것이란 기대감 때문에 청약을 미룰 수 있다는 예상이 빗나간 셈입니다. 아파트 전반적으로 가격이 오르다보니 시세차익을 노리는 사람들도 높은 분양가에도 뛰어들며 오히려 아파트 가격은 더욱 오르고 있습니다.
한 서초구의 아파트 단지는 지난 8월 28억 5000만원에 거래됐던 아파트가 지난달 32억에 매매되었는데요. 한달만에 3억 5000만원이 오른 셈입니다.
이같이 집값을 잡겠다는 정부 의지와는 다르게 오히려 집값은 천정부지로 치솟고 있는데요. 분양가 상한제 정책이 공급 불안을 키우고 집값 안정에 도움이 안된다는 시각이 지배적입니다.
공급이 부족한 상황에서 규제만 계속 나오다 보니 정책 효과가 반감되는 것 같습니다.
그동안 부동산 정책 실패로 인해 천정부지로 솟은 집값에 불로소득이 커지며 자산 격차는 더욱 벌어졌는데요. 분양가상한제를 일부 지역에만 할 경우 효과를 보기는 커녕 오히려 집값이 잡히기는 커녕 더 오르지 않을까 하는 생각이 듭니다.
특히 문제는 아파트를 매수하려는 수요층 대비 매물이 부족한 것인데요. 전세도 매매도 매물이 없는 상황입니다. 겨울에는 이사할 집이 없다는 말이 나오고 있는데요. 아무리 비싸도 자가든 전세든 거주할 주택이 있어야 하기 때문입니다.
지방은 오히려 상승지역이 없고 하락세에서 벗어나지 못한 지역이 태반인데요. 정부에서는 서울 집값만을 잡으려는 정책을 쏟아내고 지방에 대해서는 일언반구도 없습니다. 건설사들은 때문에 지방 분양 사업을 하지 않으려고 하죠. 대구, 대전 등의 도시에서는 신규 아파트 공급이 거의 없는 편입니다.
서울 전세 수요가 차고 넘치는 마당에 살집을 구하지 못하다보니 집을 사려고 하고, 결국 아무리 비싼 가격이라도 집을 살 수 밖에 없는 시장 구조인데요. 이런 수요 억제책으로 내놓은 2019 분양가 상한제는 시장 구조에 맞지 않는다는 생각이 듭니다.
이제 곧 민간택지 분양가 상한제가 공포되면 다음달 초 시행되어 투기 지역, 재견축 진행 지역을 중심으로 적용될 텐데요. 그래도 집값이 계속 오른다면 상한제 외에 추가 대책이 나올 가능성도 있습니다.
분양가 상한제 대처방법
이 시점에서 우리가 선택할 수 있는 최선의 선택은 무엇일까요?
우선 청약 가점이 높은 세대는 알짜 분양 단지 청약을 노리는 것이 가장 효과적일 것으로 예상됩니다. 또 청약 가점이 낮은 세대는 입주권, 분양권을 공략하는 것도 추천됩니다. 피를 주고 사더라도 주변 아파트보다 시세가 낮은 경우가 대부분입니다. 때문에 적극매수를 해야 합니다.
다음으로 기존 아파트 매수를 희망하는 경우에는 가격 대신 2018년 상승장에서 소외된 지역을 선택하는 것이 좋습니다. 이런 지역은 대기 수요층이 적거나 없을 수 있습니다.
그다음, 조정을 심하게 받는 지역이라 해도 기본 수요가 많고 호재가 있는 지역은 다시 상승할 가능성이 높습니다. 지방 역시 마찬가지로 시세가 많이 빠져있을때 입지와 상품 분석을 통해 선택하면 될 것 같습니다.